自備款不足硬要上車？解析「低首付」是機會還是陷阱
【市場快讀】近期房市買氣受限貸令影響，不少仲介業者、建商祭出「低首付」、「公司貸」或「工程期零付款」等方案吸客。這類行銷手法大幅降低了購屋門檻，讓許多自備款不足的年輕族群看見「上車」希望。然而，羊毛出在羊身上，總價並未因此降低，這僅是將付款壓力「後延」。本文將拆解此模式的資金運作邏輯，分析對於現金流不穩定的買方可能造成的潛在風險。
我是Page，你的桃園房產顧問。在中壢、內壢第一線走跳，最近常被問到：「培智，那個 A20 或是青埔外圍的建案，廣告說只要 50 萬就能簽約，我自備款不夠是不是可以衝了？」
「低首付」本質上不是降價，而是一種「槓桿時間」的金融工具。它運用得當是資金調節的幫手，運用不當則是壓垮現金流的最後一根稻草。我們來拆解這個遊戲規則。
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一、低首付的底層邏輯：債務後延
傳統買房，簽約加開工款通常需要總價的 10%~15%。但在「低首付」模式下，建商可能只收 5%，甚至更低。這中間的差額跑去哪了？
- 狀況 A - 工程期分攤：原本簽約要給的錢，分散到未來 3-5 年的工程期繳納。這意味著你在房子蓋好前，每個月都要承受一筆不小的「隱形房貸」。
- 狀況 B - 公司貸 (建商貸)：交屋時銀行貸款貸不到 8 成，建商借你不足的差額。通常利率高於銀行，且還款年限短（約 3-7 年）。
這不是優惠，這是「預支你未來的現金流」。
二、中壢與大桃園地區的實戰觀察
以目前中壢、平鎮、八德的新興重劃區為例，許多預售案為了在信用管制下突圍，紛紛祭出此策略。我的觀察如下：
1. 鑑價風險的滯後性
低首付容易讓人忽略「總價」是否合理。若 3 年後交屋，銀行鑑價跟不上你的買價（特別是那些為了低首付而稍微溢價的案子），屆時你需要補足的現金缺口將會非常巨大。
2. 寬限期後的雙重夾擊
如果你動用了「公司貸」，交屋後你將面臨：銀行房貸本利攤 + 公司貸本利攤 + 大樓管理費。對於月薪固定的雙薪家庭來說，這三座大山的加總往往超過月收入的 60%，風險係數極高。
三、給自住客的資產配置建議
我不教你買或不買，我教你如何評估風險：
- 壓力測試：請用「寬限期結束」後的每月還款金額，加上「公司貸」的月付額，是否超過家庭月收入的 1/2？如果是，請三思。
- 流動性檢視：低首付雖然初期輕鬆，但你身邊是否留有緊急預備金？若工程期家中發生變故（失業、生病），繳不出分期款，房子可能會面臨斷頭（違約）風險。
- 區域選擇：在桃園，內壢、中壢舊市區的中古屋雖然自備款要求硬（紮實的 2 成），但單價與總價相對親民，且無交屋後的驚嚇。如果你現金流不穩，或許這才是更穩健的選擇。
💡 房產常見問題
Q1：買房自備款真的只要 50 萬嗎？
A：那只是「簽約金」。剩餘的自備款（通常是總價的 20% 扣掉簽約金）會分散在工程期或交屋時補足。務必看清楚合約的「付款明細表」。
Q2：什麼是「公司貸」？利息很高嗎？
A：是建商借錢補足銀行貸款不足的部分。利率通常比房貸高（可能 3%~5% 甚至更高），且還款年限短，會大幅增加交屋後的月付款壓力。
Q3：現在用低首付進場是好時機嗎？
A：如果你收入高但目前存款少，這確實是利用時間換取空間的好工具；但若你是收入勉強支撐，這只是將財務炸彈往後延。重點在於你的「未來還款能力」。
👨💼 您的桃園房產顧問｜李培智 (Page)
市場消息紛亂，您需要的是客觀、數據導向的真實建議。無論是中壢、平鎮、內壢、八德還是大桃園地區的買賣需求，我都準備好為您服務。
(核心資歷：嶺翔團隊 教育總監｜第23屆金仲獎楷模｜永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長)
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