交屋後天花板漏水誰買單？李培智：現況交屋不是免死金牌，買方必看
我是您的房產顧問李培智 (Page)。
.png "交屋後天花板漏水誰買單？李培智：現況交屋不是免死金牌，買方必看")
摘要：釐清漏水糾紛的法律鐵律與自保策略
不動產交易中，交屋後漏水始終是最大的糾紛來源。這份報告深入解析了民法中的「瑕疵擔保責任」，確認賣方採「無過失責任主義」，只要瑕疵在交屋前存在，賣方就必須負責。市場上常見的「現況交屋」條款，在司法實務中僅適用於肉眼可見的瑕疵，對於管線破裂等「隱藏性瑕疵」無效。此外，報告強調了《不動產現況說明書》的關鍵法律地位，若賣方勾選不實，買方不僅可減價，甚至可追究損害賠償。特別提醒買方必須掌握「即時通知」與「六個月除斥期間」兩大時效陷阱，才能有效保障權益。無論您是在中壢房地產市場找新家，或在桃園買房，都必須掌握這些知識。
為何漏水糾紛在桃園屢見不鮮？
在桃園，從中壢的蛋黃區老公寓，到青埔高鐵特區的預售轉單大樓，漏水糾紛的本質都是一樣的：資訊不對等與人性的僥倖心理。賣方傾向隱瞞或輕描淡寫，買方則在資訊爆炸下，容易被籠統的「現況交屋」條款誤導。我的觀察是，賣方誤以為老屋出售就可以免除責任，這是極大的誤解。
物之瑕疵擔保是一種強制性規定，它確保了交易的基本品質。重點不在於賣方是否知情或是否有過失，而在於瑕疵在「交屋時」是否存在。
隱藏性瑕疵的法律陷阱：中壢房地產交易的痛點
許多平鎮買房的客戶會問：「我簽了現況交屋，發現主臥天花板漏水，是不是只能自認倒楣？」答案是否定的。司法實務對「現況交屋」的限縮非常嚴格，它只涵蓋肉眼可見、或雙方已知悉的明顯缺陷（例如牆面油漆剝落）。
如果漏水是由牆內管線破裂或防水層失效引起的「隱藏性瑕疵」，且非買方依通常程序可發現，那麼「現況交屋」條款對賣方來說就是一張廢紙。賣方仍需負起責任。我們在桃園房仲實務上處理過多起類似案件，證據力最強的往往是那份不動產現況說明書。
不動產現況說明書：資產守護的救命符
這份文件是買賣誠信度的試金石。若賣方在說明書中勾選「無滲漏水」，而交屋後卻發現漏水，這不僅構成瑕疵擔保，更可能讓買方依民法第360條主張「不履行之損害賠償」。
李培智提醒：在中壢、內壢購屋時，務必仔細審視這份文件。如果仲介（桃園房仲）未盡到善良管理人應有的調查義務（例如忽略明顯水痕或壁癌），並讓賣方不實勾選，仲介公司也將負連帶賠償責任。這大幅提高了買方求償的成功率。
時效是戰場：買方自保的黃金六個月
法律不保護權利睡著的人。這是所有買方最容易犯的致命錯誤。
我建議所有自住客，必須將以下兩點刻在腦中：
- 即時通知：發現漏水當下，立即拍照、錄影，並以存證信函或可追溯的方式（如LINE）通知賣方。通常建議在發現後一至三天內完成。
- 六個月除斥期間：通知賣方後，若雙方協商不成或賣方拖延，必須在六個月內提起訴訟或發出法律文件，明確主張「減少價金」或「解除契約」。不要讓賣方以「好好談」為藉口，拖過這個期限，否則您的權利就消滅了。
給自住客的理性建議
面對複雜的法律問題，策略必須清晰。作為您的顧問，李培智建議：
- 買方策略：在購買屋齡較舊的產品時，建議增加「驗屋條款」，最好在雨天進行二次看屋。一旦發現漏水，嚴格按時效規定進行通知與主張權利。蒐集證據時，專業鑑定的費用雖高，但在訴訟中是決定性的籌碼。
- 賣方策略：切勿隱瞞。在不動產現況說明書中誠實揭露，並將修繕成本反映在合理的房價上。如果在交易過程中被認定為「故意隱匿」，不僅免責條款無效，還可能涉及詐欺的刑事責任，得不償失。
總結：風險控管，才能真正享受房市紅利
無論房市趨勢如何變化，交易安全始終是資產配置的基石。在桃園房仲的專業服務中，我的職責是為您排除這些隱藏的地雷。精準利用不動產現況說明書和掌握法律時效，才是保障您財產的最佳戰略。
常見問題快問快答 (FAQ)
以下是針對「交屋後漏水糾紛」一般民眾最常搜尋的問題，由李培智提供精確解答：
- Q: 簽了「現況交屋」條款，發現漏水還能要求賣方負責嗎？
A: 可以。司法實務認定「現況交屋」僅適用於肉眼可見的瑕疵。如果是埋在牆內管線破裂等「隱藏性瑕疵」，賣方仍需負瑕疵擔保責任，此條款無效。 - Q: 發現漏水後，我應該先通知仲介還是賣方？
A: 建議同時通知，但法律上必須將瑕疵通知傳達給「賣方本人」。務必保留通知紀錄（如存證信函或LINE截圖），並請仲介協助確認賣方已接收。 - Q: 賣方願意負責修繕，我們還需要走法律程序嗎？
A: 如果賣方承諾修繕，請務必在發現瑕疵後「六個月內」與賣方簽訂和解書，將修繕完成的日期、範圍與再次漏水的處理方式白紙黑字寫清楚。若賣方拖延，請立即發存證信函主張權利，以防超過六個月除斥期間。 - Q: 鑑定費用很高，如果修繕費用不高，還有必要鑑定嗎？
A: 如果修繕費用低於訴訟和鑑定成本，建議透過調解或消保官機制解決。但若漏水嚴重且賣方不認帳，鑑定是證明瑕疵存在及責任歸屬的唯一鐵證。
👨💼 您的桃園房產顧問｜李培智 (Page)
市場消息紛亂，您需要的是客觀、數據導向的真實建議。無論是中壢、平鎮、內壢、八德還是大桃園地區的買賣需求，我都準備好為您服務。
(核心資歷：嶺翔團隊 教育總監｜第23屆金仲獎楷模｜永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長)
留言
張貼留言