我是您的房產顧問李培智 (Page)。在房市觀點上，我從不迎合多數，只分析事實與戰略。永慶房屋最新的網路調查指出，超過五成消費者認為第七波選擇性信用管制有助於抑制房價與打擊投機，近七成更支持政策延續至2026年。這不是簡單的民意支持，這是市場對於「資產公平性」的強烈渴望。
政策的持續緊縮，對中壢、內壢以及周邊的平鎮買房市場，究竟是利多還是壓力？我認為，我們必須將民意與實體交易數據分開解讀。
📰 新聞核心摘要：多數民眾支持政策延續
永慶房屋的2026年第1季網路調查顯示，第七波選擇性信用管制實施滿一年後，已獲得多數消費者肯定。數據指出，53%的消費者認為該政策有效抑制了房價上漲，同時打擊了投機炒作。更值得注意的是，高達68%的消費者支持此政策應延續至2026年。市場普遍擔心，若政策過早退場，恐將導致房價再度升溫，加重首購族與自住族群的購屋負擔。這反映了在高房價環境下，民眾對市場健全發展的殷切期盼。
.png "央行第七波信用管制該退場嗎？中壢、平鎮房市的「穩定器」與「風險」分析")
📈 戰略分析：政策持續的兩面刃
我的觀察是：當政策得到多數民意支持時，其延續性與執行力會非常強悍，短期內幾乎沒有退場的可能性。這為市場帶來了最大的「確定性」——即投機客的資金成本與槓桿空間將持續受限。
- 「穩定器」作用：政策緊縮主要打擊的是第二戶以上或非自住的房貸。這使得市場交易結構更健康，剛性需求成為主導，能有效過濾掉盲目追價的投機行為。對於正在觀望的桃園房價自住客來說，議價空間會相對拉長。
- 「風險」因素：但我們必須承認，政策的邊際效應正在遞減。從去年下半年開始，交易量雖有修正，但中壢房地產核心區域如青埔高鐵特區，因人口紅利與重大建設支撐，房價修正幅度並不如預期。若市場長期供給緊俏，加上通膨壓力，政策對「剛性需求」推升的價格，影響力有限。
🏡 中壢、內壢與大桃園房市衝擊實戰解析
中壢、內壢作為桃園最核心的交通樞紐與生活圈，其房市韌性極高。政策衝擊主要體現在以下兩點：
- 換屋族群壓力增加：對於想換屋但舊房尚未售出的客戶，由於第二戶貸款成數受到限制，短期內資金週轉壓力大增，這會導致部分屋主不得不降價出售，尤其在非核心地段。
- 自住市場回歸理性：這對首購族絕對是利多。在桃園房仲實戰中，我們看到買方不再恐慌性追價，市場進入「比價期」。優質物件的價格可能仍持穩，但如果開價虛高或屋況有瑕疵的物件，將面臨較長時間的去化期和更大的議價空間。
💡 李培智的風險與機會並存策略
作為您的房產顧問李培智，我給出以下基於市場中立分析的策略建議：
1. 買方 (自住/首購)：
- 機會：利用市場低迷的交易量和政策限制換屋族的機會，鎖定中壢房地產中的「準急售」物件。
- 風險提示：不要期待房價崩盤。鎖定總價適中、機能完善的物件，並確保自身財力結構能承受升息風險。
2. 賣方 (置產/換屋)：
- 策略：如果您的物件是第二戶且有資金壓力，果斷修正價格，尋求快速去化以解鎖資金，避免被市場貼上「滯銷」標籤。
- 風險提示：市場不再接受高溢價。若您的物件位於青埔等高價區，請堅持品質與稀缺性；若在平鎮、八德的衛星區域，則需更貼近實價登錄的合理區間。
❓ 房市快問快答 (FAQ for 2026政策展望)
- Q1：七成民意支持延續政策，房價會因此大跌嗎？
- A：不會「大跌」。政策主要抑制投機需求，但對於中壢、桃園強勁的剛性需求影響有限。價格從過去的「急速上漲」轉為「盤整或微幅修正」。
- Q2：政策延續到2026年，現在是買房的最佳時機嗎？
- A：對於自住客來說，這是一個「時間價值」高的時機。市場競爭者減少，議價籌碼增加。但需做好長期持有準備。
- Q3：信用管制對首購族有影響嗎？
- A：首購族影響最小，且間接受益於投機客退場。但要注意的是，若採用新青安2.0等優惠房貸，未來利率波動仍需納入風險考量。
- Q4：中壢和青埔的房價表現會一致嗎？
- A：不一致。青埔受惠於重大建設與高資產族移入，價格具備「抗跌性」。中壢、內壢生活機能成熟，價格穩定；政策對非核心老公寓、華廈的壓力可能更大。
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- 文獻參考
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