央行連七凍是假象？實質房貸利率創15年新高，桃園買房策略大轉彎！
【市場摘要】央行即將召開理監事會議，市場預期政策利率將維持「連七凍」。然而，受惠於AI帶動，主計總處大幅上修今年經濟成長率至7.37%，創下近15年新高，但通膨估值則逆勢下修。這意味著台灣經濟基本面強勁，但物價壓力緩和。政策面上，雖然利率不動，但銀行不動產放款占比仍高（36.64%），加上銀行放款條件轉嚴，導致本國銀行平均放款利率已升至2.51%，創下2009年以來新高。我們需要關注的重點是：在政策利率不變的穩定表象下，信貸緊縮帶來的實質購屋成本衝擊。
我是您的房產顧問李培智 (Page)。身為專注於中壢房地產、內壢、平鎮買房及八德房價趨勢的觀察者，我必須指出，這次央行會議的「穩定」表態，其實隱藏著對市場結構性的挑戰。
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🔥 利率不動，為何房貸壓力不減反增？
市場普遍預期央行將維持利率不動，這給了許多觀望中的自住客一絲喘息空間。但我的觀察是，這只是一種表象的平靜。數據顯示，本國銀行平均放款利率已經達到2.51%，創下15年新高。為什麼會這樣？
- 選擇性信用管制持續緊縮：央行為了壓抑高房貸占比，持續嚴格執行信用管制。這讓銀行在風險控管上採取更保守策略，導致放款審核更嚴，風險溢酬更高。
- 資金成本抬升：銀行吸收存款的成本上升，尤其高利定存結構變化，使得它們必須提高放款利率來維持利差。
- 風險偏好降低：在房地產放款占比居高不下時，銀行為了分散風險，自然會提高貸款門檻和實際利率。
這對桃園房仲市場的衝擊是，自住客的「每月負擔」並不會因為央行沒升息而減輕，反而可能因銀行加嚴審核，導致貸款成數不如預期，讓首購族需要準備更多的自備款。
📈 經濟成長率爆發，對中壢、青埔市場是雙面刃
台灣經濟成長率大幅上修，主因是AI帶動的科技出口，這對大桃園地區是極大利多。青埔、內壢、平鎮這些臨近產業園區和高鐵交通樞紐的地區，剛性需求將繼續獲得強力支撐。經濟好，剛性需求旺盛，這是支撐中壢房地產價格上揚的主要動力。
然而，強勁的經濟數據反而可能讓央行更堅定維持或甚至收緊選擇性信用管制。他們不希望經濟景氣帶來的資金全部湧向房地產市場，引發過熱。
🔑顧問的戰略建議：聚焦資產配置與風險
面對利率表穩實緊、經濟基本面看好的複雜局勢，我的建議是：
- 對於自住首購族：現在仍是進場的關鍵時期，因為通膨壓力不高，但您必須將重點放在李培智強調的：「貸款成數規劃」。不要預設能貸到八成，必須準備更充足的自備款，以應對銀行趨嚴的審核標準。
- 對於換屋族：如果您需要賣舊換新，要考慮目前市場流動性已經受到信用管制影響，換房週期可能拉長。確保新房的貸款條件在可承受的範圍內，避免高槓桿操作。
- 對於投資者：市場已經進入「長線戰略」階段。短期炒作機會幾乎被信用管制鎖死。必須尋找真正的價值窪地，並準備較高的自有資金比例。
結論：政策利率連七凍，並不代表房市警報解除。實際房貸成本的上升，正在悄悄篩選市場參與者。房市趨勢仍在強勁的經濟基本面下獲得支撐，但融資的難度才是真正需要戰勝的挑戰。掌握風險，才能在中壢、桃園市場取得先機。
❓ 房產顧問快問快答
A: 這是「政策利率」與「實際放款利率」的差異。銀行為了應對央行嚴格的信用管制和自身的資金成本上升，提高了對客戶收取的實際利率和風險溢酬，導致平均放款利率創下15年新高。
A: 市場有此期待，但本次會議變動機率不高。央行目前仍以維持金融穩定、控管銀行不動產放款占比為優先。不過，未來若要調整，首購、都更或危老類型貸款的確是最有可能被考慮鬆綁的類別。
A: 短期是「結構性利多」。強勁的經濟基本面支撐了大桃園地區的剛性需求和資產價值，尤其是青埔、內壢等高成長區域。但政府為防範過熱，信用管制可能會更嚴，資金流動會更受限制。
A: 適合，但前提是您財務準備充足。因為利率穩定，讓房貸的「底層成本」可控；但實際貸款難度提高，建議備足自備款的彈性，並尋求專業如李培智的協助，確保取得最佳貸款條件。
A: 銀行會綜合考量您的貸款用途（自住或投資）、擔保品條件、個人信用分數以及銀行與不動產放款總額的占比。若您是第二套房或擔保品條件較差，取得高利率的可能性就越大。
👨💼 您的桃園房產顧問｜李培智 (Page)
市場消息紛亂，您需要的是客觀、數據導向的真實建議。無論是中壢、平鎮、內壢、八德還是大桃園地區的買賣需求，我都準備好為您服務。
(核心資歷：嶺翔團隊 教育總監｜第23屆金仲獎楷模｜永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長)
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