七都預售屋「解約潮」暴增7成！中壢房地產衝上重災區第三名，自住客該怎麼戰略佈局？
根據實價登錄最新統計，今年前10月七都預售屋解約量共2192件，較去年同期大增70%。其中，台中、台南淪為重災區，但值得我們桃園人高度警惕的是，桃園市中壢區解約量達86筆，年增104.8%，高居全國第三。這波解約潮主因是前幾年過熱的買氣，在政策調控與資金緊縮下，不少負擔沉重的投資客被迫止血。內政部分析，解約者中超過7成是持有兩戶以上的投資置產族群。這不是房市崩盤，而是市場結構重整的訊號。
數據解讀：中壢解約量暴增，背後的真正訊號是什麼？
中壢區解約量暴增，絕非偶然。過去幾年，受惠於青埔高鐵特區、內壢工業區外溢效應，加上整體桃園房價基期相對雙北低，吸引了大量的投資與置產買盤。然而，央行選擇性信用管制專打第二戶以上貸款，直接衝擊了這些投資客的資金鏈。
這波解約壓力集中在兩個地方：第一是推案量極大的重劃區，如青埔外圍邊緣地帶；第二是中壢、平鎮一帶過去兩年漲幅過快、已超出區域剛性買盤承受力的個案。投資客在面對交屋時的嚴格貸款審核，以及市場買氣急凍下難以脫手的壓力，只能選擇認賠離場。這清楚告訴我們，市場已從狂熱的資金行情，轉向理性的自住剛性需求。
對賣方（中古屋屋主）的衝擊與策略：別再一廂情願
預售屋的解約，勢必會影響到週邊中古屋的銷售狀況。如果預售屋市場都開始出現鬆動，中古屋賣方如果仍抱持著以前高點的價格預期，那只會面臨物件「有行無市」的窘境。特別是仍在努力追趕核心區塊的區域，價格支撐力會更加脆弱。
我認為，賣方現在最需要具備的是戰略清晰度：
- 定價現實主義：參考實價登錄，將價格設定在區間內有競爭力的水平，挑戰高點非現實狀況。
- 時間就是成本：市場在降溫，拖越久越不利。若有換屋或資金需求，應果斷出手，避免後續房市修正帶來更大的風險。
- 尋求專業協助：請桃園房仲李培智協助您進行精準估價，制定有效的銷售策略。
對買方（剛性自住客）的戰略機會：把握價穩入場時機
內政部的數據揭示了一個關鍵事實：解約主要由投資客貢獻。這代表市場供給增加了，但並非是剛性自住客的逃離。對於真正想在中壢、內壢安家立業的自住客來說，這反而是入場的好時機。
現在市場已經進入「價格穩定期」而非「價格崩跌期」。你可能撿不到所謂的「崩盤價」，但你獲得了兩個最大的優勢：
- 議價空間提升：投資客撤出，競爭減少，賣方心態鬆動。
- 選擇權增加：市場不再秒殺，你有充足的時間比較物件的優劣，找尋性價比更高的產品。
建議：自住客應專注於房貸結構的穩健性，優先選擇地段優良、生活機能完整的物件。只要你的財務規劃健全，現在就是一個風險相對可控的買房時機。
結語：風險控管，是永遠的第一優先
房地產投資與自住購置，都必須將風險控管放在首位。這波解約潮是政策發酵的必然結果，顯示了市場正在出清泡沫，讓供需恢復平衡。對於追求穩健資產配置的客戶，請保持高度中立的判斷力。我是李培智，隨時為您提供最犀利的市場分析，助您在不確定的環境中做出最佳決策。
文獻參考
中壢房市趨勢快問快答
- Q1：預售屋解約潮代表房價會大跌嗎？
- A1：不一定。解約主要集中在投資客，佔比整體交易量仍低（約1.1%）。解約潮更多是去除市場投機泡沫，讓價格趨於穩定，而非全面崩跌。
- Q2：桃園中壢區解約量高，對中古屋影響多大？
- A2：中古屋賣方議價空間將會提升，買方選擇變多。特別是開價過高的中壢房地產物件，將面臨壓力，但優質地段物件價格仍有強勁支撐。
- Q3：自住客現在適合進場買房嗎？
- A3：適合。市場競爭者減少，你可以在價格相對平穩的環境下，有時間精挑細選，並爭取合理的議價空間。重點是「選好房」，而非「賭房價」。
- Q4：如果我想在平鎮或八德買房，應該注意什麼風險？
- A4：要注意推案量較大、生活機能尚未成熟的重劃區。在資金緊縮環境下，這些區域的平鎮買房或八德房價波動性可能較高。選擇已開發完善的區域為佳。
👨💼 您的桃園房產顧問｜李培智 (Page)
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(核心資歷：嶺翔團隊 教育總監｜第23屆金仲獎楷模｜永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長)
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